Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Tanah merupakan salah satu aset investasi yang memiliki nilai jual yang cenderung naik setiap tahunnya. Dalam investasi properti, khususnya jual-beli tanah, ada aturan pajak yang harus dibayarkan yang dikenal dengan pajak penjualan tanah. Apa itu pajak penjualan tanah, dasar hukum, hingga cara menghitungnya? Sebelum menginjak pada pokok pembahasan mengenai cara penghitungan pajak penjualan tanah, penting kiranya bagi Anda untuk mengetahui apa sebenarnya yang disebut pajak penjualan tanah ini.

Secara umum, pajak penjualan tanah merupakan pajak jual-beli tanah yang harus ditanggung oleh kedua belah ketika transaksi, dalam hal ini adalah penjual dan pembeli yang memiliki besaran pajak masing-masing. Nominalnya tergantung pada objek tanah yang diperjualbelikan kepada pihak terkait. Di Indonesia, pajak penjualan tanah telah diatur dalam sebuah peraturan pemerintah. Contohnya saja dalam Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.

Bagi Anda yang akan menjual tanah, Anda harus melunasi PPh sebelum melakukan pengurusan akta jual-beli kepada notaris maupun PPAT. PPAT memiliki kewenangan penolakan proses lebih lanjut jika tidak ada bukti PPh terlampir. Ini sesuai dengan Pasal 39 ayat 1 huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kini, saatnya Anda mulai menghitung pajak penjualan tanah yang ada. Terdapat empat jenis pajak yang dikenakan berdasarkan perhitungannya, mulai dari PPh, PBB, BPHTB, hingga PPN.

Berikut ini penjelasannya..

1.   Pajak Penghasilan (PPh), PPh adalah bagian pajak penjualan tanah yang harus dibayarkan penjual tanah. Besarannya adalah 2,5% dalam setiap nilai total transaksi. Hal ini mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan. Misalnya Anda melakukan transaksi penjualan tanah senilai Rp1 miliar. PPh yang harus dibayarkan adalah Rp25 juta. Untuk pembayaran pajak sudah harus dilakukan sebelum akta jual-beli.

2.   Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), PBB harus ditanggung oleh penjual karena dianggap sebagai pihak yang telah mendapatkan keuntungan dari properti yang dijualnya. Cara perhitungannya adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan dengan 0,5%. NJKP ini diperoleh atas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Lalu, pengurangan tersebut dikalikan dengan pembanding yang sudah ditentukan. Jadi, untuk transaksi penjualan tanah senilai >Rp1 miliar, pajak penjualan tanahnya adalah 40% dari nilai keseluruhan objek. Sedangkan tanah senilai

3.   Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pada pajak penjualan tanah, pembeli akan dikenakan BPHTB. Cara menghitungnya juga cukup sederhana, hanya 5% dari harga jual tanah yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NOPTKP). Jika seseorang membeli sebidang tanah di Jakarta seharga Rp1 miliar dengan NOPTKP yang berlaku di Jakarta sebesar Rp80 juta, maka perhitungan pajak penjualan tanah BPHTB-nya adalah 5/100 x (Rp1 miliar – Rp80 juta).

4.   PPN, PPN yang dibebankan kepada pembeli sebesar 10% dari total nilai tagihan atas tanah yang ditransaksikan. Jika harga tanahnya adalah Rp1 miliar maka PPN-nya dapat mencapai nilai Rp100 juta. Namun, perlu diingat bahwa tidak semua transaksi pembelian tanah akan dibebankan PPN. Hanya tanah yang memiliki sifat usaha dan keuntungan yang diberlakukan PPN ini.