6 Tips Membangun Bisnis Kos-Kosan Lengkap, Mudah untuk Pemula

Banyaknya pendatang dan perantau ke Ibukota mendorong permintaan tempat tinggal atau hunian yang tinggi dengan opsi kos-kosan atau rumah kontrakan. Tidak ada salahnya untuk berpikir untuk mengembnagkan bisnis kos-kosan. Membuka bisnis kos-kosan membuat Anda bisa memperoleh pendapatan pasif dan berulang dari penyewa yang bekerja atau belajar di dekat lokasi hunian Anda. Untuk membangun bisnis ini nilai investasinya juga relatif lebih kecil dibandingkan dengan menyewakan apartemen berperabot lengkap untuk disewa oleh keluarga.

Membangun kos, paling sederhana bisa dimulai dari tanah kosong di sebelah rumah Anda atau perpanjangan dari hunian tempat tinggal Anda. Kos-kosan berbeda dengan bisnis lainnya yang membutuhkan uang modal cukup besar untuk membeli bahan-bahannya secara berulang. Di rumah kos yang sudah jadi, Anda hanya cukup mengisi dengan perabotan seperti tempat tidur, lemari, lampu atau unit AC. Perabotan tersebut tak perlu diganti kembali saat penyewa baru masuk kecuali apabila mengalami kerusakan.

Untung Rugi Bisnis Kosan

Cara Memulai Bisnis Kosan

Biaya Memulai Bisnis Kosan

Simulasi Balik Modal Bisnis Kosan

Tips Bisnis Kosan

Untung Rugi Bisnis Kos-kosan

Bisnis kos kosan lebih cepat terisi penuh dibandingkan mencari penyewa sebuah rumah kontrakan. Sumber: Rumah.com – Rumah Cantik Minimalis Akses Motor

Menjamurnya bisnis kos-kosan dipicu karena tingginya permintaan yang bisa membuat Anda untung. Misalnya banyak seorang mahasiswa yang sedang melanjutkan pendidikan di kota lain atau seseorang fresh graduate yang baru memulai karir, tentu saja membutuhkan tempat tinggal yang nyaman dengan harga yang terjangkau. Bagi mereka apabila mengontrak sebuah rumah dengan biaya sewa lebih tinggi dan wajib dibayar dimuka, tentu saja memberatkan. Mereka cenderung menyewa sebuah kos yang bisa dibayar bulanan dengan pilihan kos yang dapat disesuaikan dengan budget.

Sebagai investor tingginya permintaan ini menjadi potensi sebuah kos kosan lebih cepat terisi penuh dibandingkan mencari penyewa sebuah rumah. Paling menggembirakan adalah kalau Anda memiliki usaha kos kosan, Anda akan mendapatkan pendapatan tambahan sebagai passive income. Bisnis kos kosan juga bisa dijalankan tanpa mengganggu pekerjaan atau bisnis utama Anda. Sehingga, Anda bisa menjalankan bisnis properti kos-kosan sambil bekerja atau berbisnis di sektor lain secara bersamaan, tanpa mengganggu satu sama lain.

Dibalik Untung, Ada Ruginya Juga!

Dibalik keuntungan yang bisa Anda raup dari bisnis kos kosan ternyata ada juga hal-hal yang harus Anda antisipasi. Dimulai dari modal yang besar untuk memulai sebuah bisnis kos. Modal tersebut digunakan untuk membeli rumah kost dan mengisinya dengan perabotan serta peralatan elektronik yang diperlukan oleh anak kost. Pertimbangan kerugian lainnya adalah terkadang ada penghuni kost yang susah diatur.

Kenakalan tersebut bisa berupa membuat keributan dengan sesama penghuni kost, membawa masuk teman lawan jenis ke dalam kamar, merusak fasilitas kost hingga menunggak pembayaran kost. Di sisi lain, kos Anda juga bisa jadi sepi penyewa apabila aktivitas kampus atau pusat perbelanjaan di sekitar kost pindah atau tutup.

Cara Memulai Bisnis Kos-kosan

Penyewa kos akan memilih lokasi yang dekat dengan lokasi strategis. Sumber: Pexels – Fauxels

Langkah awal saat memulai bisnis kos-kosan ibarat membeli sebuah rumah yang dikehendaki. Masalah lokasi merupakan yang paling krusial. Lokasi yang strategis akan membuat usaha kos kosan Anda ramai penyewa dan tarif sewa menjadi lebih bersaing. Para penyewa kan memilih lokasi yang dekat dengan transportasi umum, dekat kampus atau kantor serta dekat dengan pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, pastikan Anda membeli lahan atau rumah kos yang strategis.

Bangunan Kos-kosan

Ada banyak opsi untuk membangun kos-kosan. Kalau Anda sudah punya lahan sendiri Anda tinggal membangun dna merombaknya. Namun kalau belum punya lahan Anda wajib membandingkan harga tanah dan mencari yang harga tanahnya paling rendah. Lakukanlah riset dan survey pada setiap penjualan tanah serta pertimbangkalah lokasinya agar Anda bisa mendapatkan harga yang paling baik.

Memilih Lokasi untuk Kos-kosan

Anda harus mencari lokasi kos-kosan yang terbaik dan tepat. Lokasi yang memiliki akses publik yang dekat, seperti sekolah, kampus, rumah sakit, atau perkantoran, memang cenderung lebih mahal. Namun, hal tersebut juga akan membuat harga sewa kamar kos-kosan Anda menjadi mahal dan prospektif. Anda tidak akan kesulitan dalam mencari penyewa kamar.

Konsep Kos-kosan

Anda sebaiknya membuat konsep yang menarik, sesuai dengan target konsumen Anda. Sehingga, kamar kos-kosan yang akan Anda tawarkan memiliki target konsumen tersendiri. Jangan sampai menggunakan konsep yang sembarangan.

Contohnya, para pegawai pabrik, kantoran, atau mahasiswa tentunya akan lebih memilih kamar dengan konsep petak karena mereka hidupnya pun hanya sendiri. Berbeda dengan yang sudah berkeluarga, karena mereka lebih membutuhkan rumah kontrakan yang mempunyai banyak ruangan dengan adanya ruang parkir, ruang terbuka untuk menanam tanaman atau bersantai.

Fasilitas Kos-kosan

Selain fasilitas kamar kos, Anda juga wajib memperhatikan berbagai fasilitas lainnya, seperti penyediaan WiFi gratis, katering, dan layanan laundry. Hal tersebut akan membantu Anda dalam persaingan kamar kos-kosan. Anda akan kesulitan dalam menarik calon penghuni kos jika tanpa adanya fasilitas tambahan. Terlebih lagi, saat ini juga sudah banyak kos-kosan yang sudah menyediakan layanan WiFi gratis.

Riset Harga Kos-kosan

Lakukanlah riset di setiap lokasi dan perbandingkan harga agar Anda bisa mendapatkan harga yang paling baik. Kalau Anda bisa meminimalisir modal untuk bisnis kos-kosan maka balik modal juga menjadi lebih cepat.

Biaya Memulai Bisnis Kos-kosan

Anda perlu modal untuk membangun bisnis kos-kosan. Sumber: Unsplash – Towfiqu Barbhuiya

Saat memulai bisnis kos kosan, Anda butuh modal awal untuk membangunnya. Anda mungkin bisa memulai dengan kamar kos berukuran kecil 5 kamar. Oleh karena itu, Anda Untuk membangun kamar kos sebaiknya Anda harus tahu luas tanah dan luas kamar untuk mengetahui modal yang harus dikeluarkan. Misalnya, Anda ingin membangun kamar kos 5 pintu dengan luas kamar 3x3 meter persegi dan kamar mandi dalam.

Biaya lahan 15 meter persegi dengan harga per meter persegi sebesar Rp1 juta, maka harga tanah yang dibeli adalah Rp15 juta.

Biaya bangun 2,5 juta per meter persegi, maka dengan ukuran kamar 3x3 dan lima kamar total luasnya 45 meter persegi.

Maka penghitungan biaya bangun rumah ko adalah ,Luas 1 kamar kos x harga per meter persegi 9m2 x Rp2,5 juta = Rp22,5 juta dengan total kamar kos 5 pintu x harga per meter persegi atau 45 meter persegi x Rp2,5 juta = Rp112,5 juta

Jadi perkiraan biaya bangunan kos-kosan 5 kamar yang harus Anda persiapkan sekitar Rp112,5 juta.

Simulasi Balik Modal Bisnis Kos-kosan

Anda harus mempertimbangkan balik modal bisnis kos-kosan. Sumber: Pexels – Mikhail Nilov

Dengan biaya pengeluaran senilai Rp112,5 juta di atas, lantas berapa keuntungan dan balik modal yang bisa Anda dapatkan? Terutama jika anda menetapkan harga sewa yang dikenakan per kamar adalah Rp700.000, maka penghasilan per bulan adalah Rp500.000 x 5= Rp2.500.000 atau Rp30 juta setahun.

Sementara biaya membeli dan membangun lahan adalah Rp112 juta. Sehingga Anda kira-kira baru balik modal Rp 112 juta : Rp30 juta yakni sekitar 3,5 tahun lebih.

Tips Bisnis Kos-Kosan

Kalau Anda menginginkan harga sewa kos yang lebih tinggi, maka Anda harus memberikan fasilitas yang bagus juga. Sumber: Pexels – Alena Darmel

Tak dapat dipungkiri bahwa suksesnya sebuah usaha kos kosan tak lepas dari fasilitas yang diberikan. Apabila Anda menginginkan harga sewa yang lebih tinggi, maka Anda harus memberikan fasilitas yang bagus juga. Fasilitas yang lengkap dan nyaman juga memberikan daya tarik tersendiri khususnya bagi calon penyewa golongan menengah ke atas. Tentu saja hal ini tergantung pada lokasi dan target pasar kos-kosan sekitar.

Fasilitas yang sesuai

Pada umumnya fasilitas kos kosan eksklusif yang diberikan untuk kota besar adalah kamar dilengkapi pendingin ruangan (air conditioner), kamar mandi dalam yang dilengkapi pemanas air (water heater), akses internet tanpa kabel (wifi), parkir luas, dapur bersama dan layanan keamanan 24 jam seperti keamanan dan CCTV. Beberapa kost eksklusif bahkan memiliki petugas yang berfungsi sebagai resepsionis penerima tamu dan paket penghuni kos.

Sebagai pebisnis kos kosan, perlu diketahui bahwa tidak selamanya kos-kosan dengan fasilitas lengkap yang akan akan di terisi penuh. Kos kosan dengan fasilitas yang biasa saja juga akan terisi jika harga sewa yang ditawarkan lebih terjangkau dan sesuai dengan market sekitar lokasi kos kosan.

Biaya Sewa Sesuai Harga Pasaran

Pastikan harga sewa kamar kos yang Anda tawarkan sesuai dengan rate atau pasaran kamar kos pada suatu daerah milik kompetitor Anda. Jangan mematok harga lebih tinggi karena kemungkinan penyewa akan beralih ke rumah kos lain. Akan tetapi, jangan menawarkan dengan harga terlalu murah.

Mempercantik Tampilan Fisik

Tampilan fisik merupakan hal utama yang mempengaruhi preferensi seseorang. Tampilan fisik rumah kos kosan yang bagus akan memberikan kesan nyaman dan aman. Berbeda jika kondisi fisik kos kosan sudah kusam dan terkesan usang. Tentu akan memberikan kesan horor dan menyeramkan.

Iklankan Kos Kosan Anda

Pastikan Anda juga mengiklankan bisnis kos kosan Anda di media online. Di zaman era teknologi ini, masyarakat melakukan jual beli di media online. Saat seseorang ingin mencari sesuatu, maka orang tersebut pasti melakukan browsing terlebih dahulu. Untuk itu, pastikan terdapat iklan Anda yang tayang secara online.

Mencari kos-kosan memang dibutuhkan kesabaran. Seringkali Anda tidak bisa mendapatkan semua keinginan Anda. Kos-kosan yang selangkah dari tempat kerja Anda dan berfasilitas lengkap terkadang harga sewanya diluar budget Anda. Begitupun sebaliknya, saat Anda mendapatkan harga sewa, lokasi strategis dan fasilitas yang sesuai tapi kos kosan tersebut sudah penuh terisi. Anda harus teliti mencari informasi mengenai keberadaan kos kosan di sekitar Anda untuk mendapatkan perbandingan.